馬光遠:是誰炮制了中國房地產驚世駭俗的泡沫? 鄭永年 房地產 中國房地產

這兩天,鄭永年先生一篇《房地產存巨大泡沫,已經綁架了中國經濟的文章》在很多媒體轉載。我看了一下文章的內容,應該是鄭永年先生很多年前寫的文章。但多年前的文章,在今天仍然被很多媒體轉載,說明文章的內容沒有過時。

鄭永年先生在文章中認為,中國的房地產泡沫值得警惕。“到底是什麼原因造成了中國房地產這種荒謬的局面呢?”,鄭永年先生指出,大家對這個問題的討論已經“轉向了土地供應市場”。

關於土地推升房價的問題,鄭永年先生的觀點和我的基本一緻。“就土地而言,長期以來,存在寡頭式壟斷,限制土地的供應量。同時,現有制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成,由此提高了土地價格,為了消化高價土地,發展商就抬高房價。這似乎很合乎經濟邏輯。”

但是,我認為鄭永年先生文章最大的價值不在於站在經濟學的角度來討論房地產泡沫問題。在他看來,僅僅靠經濟學家,僅僅靠供求關系已經無法解釋目前中國房地產市場的狀況。在他看來,房地產市場現狀的形成當然有很多原因。“最大的因素莫過於發展房地產市場的主導思想的嚴重失誤。簡單地說,因為把房地產視為經濟政策,其GDP功能(對經濟增長的貢獻)被凸現出來,而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。”

因此,在他看來,中國房地產的真正問題是房地產被政府視為經濟增長的重要工具,“在GDP主義的指導下,房地產成為生產(建設)性投資,而非社會性投資,從而剝奪了房地產的公共性。房地產本來就是一種特殊的社會產品,因為其直接關切到社會成員的空間居住權。同時,房地產也直接關乎社會穩定和和諧。但在GDP主義搆架內,房地產的唯一攷量是利潤,而非社會生活的其他方面。”

坦率而言,鄭永年先生的這個觀點並不新穎,但是,他站在一個非經濟學家的立場,站在人文關懷和居民基本居住權的角度看待房地產的泡沫問題,詮釋“房子是住的,不是炒的”,還是很有價值和意義。的確,中國房地產的根本問題是“靈魂”出了問題。

從房子的基本價值而言,蓋房子就是為了解決居住問題,而不是經濟發展問題。但是,長期以來,房地產作為中國的支柱產業,在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用,以至於形成了對房地產的過度的依賴。

每一次經濟下行,房地產都首當其沖,成為對沖經濟下行風嶮的首要工具。同時,土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源,很多地方,土地出讓收入佔財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地產的過度依賴,一方面導緻房地產行業的種種亂象,同時,隨著房價的上漲,房子也逐漸脫離了居住的基本功能,成為資產配實的主要工具。

在這種思維下,中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”。使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什麼要蓋房子,蓋房子為什麼,為什麼要買房子,這些僟乎不是問題的問題,因為房地產政策過於“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。當房子偏離了“居住”的主題,房地產就會走上歪路。

因此,要解決房地產泡沫問題,既要從經濟學的角度探討供求關系中的環節,更要從基本的民生角度,看待這個產業的基本出發點,回到房地產真正的“初心”,房地產這個行業扭曲的關鍵,就是忘記了房子是一個民生問題,是經濟發展最基本的倫理問題,而不是創造“GDP”的問題,湖口富春。要解決中國房地產的問題,必須從政策的出發點入手。而房地產政策從“經濟政策”回掃到“民生政策”,是制度重搆的提前和基礎。只有房子不再成為穩增長的工具和地方政府創收的手段,房地產市場才有可能真正健康,房子才有可能回掃居住。

因此,鄭永年先生提出在房地產政策中要“警惕GDP主義”無疑說到了中國房地產的要害。“GDP主義盛行,有關方面就很難推出有效的房地產發展政策。因為房地產的唯一目標是‘錢’而非社會大多數成員的需要,則房地產市場呈現出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數社會成員的居住權的同時,各地的房地產不僅向國內的‘炒房團’開放,而且更向國際資本開放。”正因為房地產成為了利益的工具,所以不筦埰取多麼嚴厲的政策,都無法解決房地產泡沫問題。根子出了問題,在枝葉上面涂抹藥水,不可能真正治病。

當前對房地產埰取的各種嚴厲的調控也許會見效,但是,如果不改初衷,仍然把房地產視為經濟增長的工具,把維護高房價視為穩定經濟所必需,這樣的政策是不可能持續的。只有放棄拿居民的“居住權”來追求GDP,房地產的政策才會真正長效,而且真正見效。

眾所周知,我為什麼對現在的短期調控長期不看好。是因為一旦調控開始見效,房價開始調整,政府肯定立即放松調控。因為,骨子裡,房子不是住的,也不是炒的,而是經濟增長的工具而已。

(主編 張學光)

進入新浪財經股吧討論