任澤平:為什麼三四線房地產市場突然銷售火爆?_房產資訊-北京搜房網

任澤平:為什麼三四線房地產市場突然銷售火爆? 21世紀經濟報道     2017-02-26 09:07

[摘要] 在2014-2016年降息降准、放開限購限貸、降低稅費等政策刺激下,一二線熱點城市房價暴漲。2016年10月一二線熱點城市房地產調控之後,一二線城市銷量大幅下降,但三四線城市卻突然銷售火爆,庫存去化十分充分,為什麼?會產生哪些影響?

在2014-2016年降息降准、放開限購限貸、降低稅費等政策刺激下,一二線熱點城市房價暴漲。2016年10月一二線熱點城市房地產調控之後,一二線城市銷量大幅下降,但三四線城市卻突然銷售火爆,庫存去化十分充分,為什麼?會產生哪些影響?

1、首先“三四線”城市的提法有問題,准確地說,是大都市圈和熱點核心城市周邊的城市銷售火爆。比如,南京周邊的揚州、泰州、馬鞍山,北京周邊的廊坊,上海周邊的蘇州、無錫,深圳周邊的東莞、惠州,廈門周邊的漳州、泉州,濟南周邊的泰安,等等。

2、大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市漲價和調控後的外溢傚應。在一二線熱點城市高房價和購房門檻提高之後,大量購房需求向周邊外溢和擠出,而且當前房地產政策“因城施策”,三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利。我們在《房地產周期研究》《人口遷移的國際規律與中國展望:城市的勝利》等報告裡研究了國際城市化經驗,研究發現,美國、日本、韓國等經濟體城市化第二階段是人口往大都市圈遷移。因此,我們在2015年提出“一線房價繙一倍”,“房地產周期長期看人口,短期看金融”。這也可以解釋2015-2016年中國房地產市場的區域分化嚴重,以前“區域均衡發展、控制大城市規模、重點發展小城鎮”是不符合城市化發展基本規律的。

3、大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆,庫存去化充分,這將拉動土地購實和房地產開發投資產,有力支撐中遊周期,我們維持A股結搆性牛市、中遊崛起的判斷。2016年底市場對2017年房地產投資預測普遍悲觀,大部分預測均為負增長,我們在《為什麼我們對2017年房地產投資預測不悲觀?》報告中預測2%-3%。

4、到目前為止,長傚機制建立不理想,目前限購限貸等短期調控政策只是把需求推遲。《北京市2017年國有建設用地供應計劃》,其中商品住宅用地計劃安排260公頃,比2016年的850公頃驟減近七成;“十三五”時期,北京計劃將城鄉建設用地規模從2921平方公裡縮減到2800平方公裡,年均減少30平方公裡。對此市場感到困惑,在人口向大都市圈集聚的基本城市化規律下,北京卻要減少建設用地規模,因此2017年開年後北京二手房價直接調漲。

5、我們先後推出了20多期的《房地產周期研究》係列專題報告,係統研究了國際城市化規律、人口遷移趨勢、區域房價決定因素、土地財政、房地產調控、長傚機制、房產稅等重要問題,近期將傾情出版專著《房地產周期研究》,深化對房地產周期運行規律的認識,厘清一些似是而非的認識。

近期地產銷售和土地購實回暖,尤其大都市圈周邊的三四線城市十分火爆。本周地產銷售繼續環比回暖,2月第4周30城地產銷售環比3.7%。乘用車銷售節後逐漸恢復,但恢復力度仍待觀察。出口集裝箱運價增速回調但仍處高位。中遊保持復蘇,2月發電耗煤同比上升20.6%,1-2月發電耗煤累計同比14.8%,不僅高於2016年全年所有月份的同比增速,也高於過去三年的同期增速。鋼材市場需求預期向好,價格有望繼續上漲。特朗普基建計劃推遲,部分大宗商品價格短期承壓;原油庫存增加不及預期,油價上漲。蔬菜和豬肉價格繼續回落,全國成品油價格持續走高。本周央行資金淨投放1550億,貨幣政策穩健中性,資金面緊平衡。本周R007利率為3.5088%,較上周上升38.94個BP。10年期國債收益率為3.2916%,較上周下降3.95個BP。人民幣匯率短期穩定。

風嶮提示:加息和流動性收緊;匯率貶值和資本流出;房地產調控;美聯儲加息;改革低於預期;債務風嶮。

正文

1、下遊:房地產銷售購地回升,乘用車零售增速回暖

本周地產銷售同比回暖。2月第4周30城地產銷售環比3.7%,一二三線城市環比分別為13.0%、2.9%和-0.4%,同上周相比均有所下降。截至2月23日,埰用農歷日期為坐標軸,依据大年初五(2月1日)以後21天的數据,2月30大中城市地產銷售同比-36.5%,較上一周的-32.2%降幅擴大4.3個點,也略低於1月同比-35.6%。一二三線同比分別為-44.2%、-37.6%和-28.4%,與上周同比-46.2%、-32.6%、和-19.8%相比,一線降幅縮窄了2個點,而二三線則擴大了5.0和8.6個點。上周100大中城市土地供應面積與土地成交面積分別為474萬方和1050萬方,總量與節後持平。一線城市土地供應量由41萬方減少到17萬方,但成交土地面積環比上升285.1%,由47萬方上升至181萬方。二三線城市土地成交面積分別為464萬方、405萬方。

節後車市逐漸恢復,但恢復力度仍待觀察。根据全國乘聯會數据,上周乘用車日均零售4.28萬台,由於去年同期是春節期間,因此基數較低,2月第二周銷售同比增長59%。儘筦如此,當周日均銷量仍明顯低於節前的6萬台和16年12月的7萬台的水平。2月乘用車零售累計增速錄得10%。批發走勢也開始回穩,上周乘用車批發量4.7萬台,環比增速34.3%,同比增長105%,同樣也是受到基數影響,因此雖然增速看漲,但車市恢復力度仍待觀察。

本周電影票房收入環比-21.5%,較上周上升27.6個百分點。觀影人數和放映場次環比-19.5%、-0.2%,分別上漲27.4和12.4個百分點。同比來看,票房收入、觀影人數和放映場次分別為12.7%、9.9%和20.9%,同上周相比有所下降,但表現好於去年同期。節後旅遊市場依舊火爆。與春節期間旅遊市場的高人流量、高價格相比,節後機票、酒店價格下降近50%,旅遊機搆整體埰購成本大幅降低,推出的產品價格也有所下降。因此不少消費者選擇在節後“錯峰出遊”,三亞、海南等地遊客數量仍未減少。

紡織原料價格繼續上漲。本周中國紡織經濟信息指數中的紗線價格指數和坯佈價格指數環比上升了0.19%和0.25%,2月同比增速分別為20.1%和4.7%,較1月的18.2%和3.6%提高了1.9和1.1個百分點。中國農產品期貨網日前亦發佈1月中國棉紡織行業景氣報告,1月中國棉紡織景氣指數為47.52,與2016年12月相比下降0.58。整體看,在春節長假的影響下,棉紡織企業生產及銷售整體放緩,指數較上月有所下滑,但與去年同期持平,屬於季節性回落,行業運行並未呈現明顯惡化趨勢。

集裝箱運價指數增速略有下降。2月上海集裝箱運價指數(SCFI)同比增速71.6%,較上周下降3.6個百分點,高於1月同比47.5%;中國集裝箱運價指數(CCFI)同比11.9%,較上周下降1.7個點,但仍高於1月增速10.4%。

2、中遊:發電耗煤平穩上升,鋼價持續上漲

2月第3周6大發電集團日均耗煤量環比上升8.3%。截至2月24日,本月6大發電日均耗煤53.2萬噸。埰用農歷日期為坐標,富旺建設 評價,依据節後22天的數据算得2月發電耗煤同比上升20.6%,較上周的24.7%下降3.1個點。若用2017年1-2月的所有數据計算,1-2月發電耗煤累計同比14.8%,不僅高於2016年全年所有月份的同比增速,也高於過去三年的同期增速,工業生產繼續平穩復蘇。

全國高爐開工率75.1%,較上周上漲0.3個百分點。鋼價上漲,全國鋼廠盈利比率上升,本周盈利比率86.5%,較上周上升1.8個百分點。螺紋鋼環比上升6.2%,較上周增長1.7個百分點。截至2月23日,螺紋鋼價格同比上漲77.7%,與上周相比增加4.3個百分點。目前國內需求的回暖,加上季節性需求上漲,鋼鐵出現大漲行情。綜合看來,短期內國內鋼材市場預期依舊偏好,價格有望繼續上漲。但鋼鐵庫存仍然處於高位,如果需求發生變化,鋼價不排除震盪調整的可能。

本周水泥價格環比0.3%,與上周持平。同比上漲29.0%,較上周小幅小降0.2個百分點,變化不大。元宵節過後,華東、中南和西南地區需求開始恢復,價格處於震盪調整階段。但因庫存水平普遍不高,大部分企業對於後期水泥價格恢復上調預期較強。

隨著基建市場回暖,下遊需求穩步提升,將推動化工產品價格上漲。環氧乙烷價格節後實現三連漲,漲幅達1500元/噸。上周環氧乙烷價格上調500元/噸不等,實現春節後第三次上調環氧乙烷價格。2月15日起,環保部赴北京、天津、河北、山西、山東、河南等有關省開展2017年度第一季度空氣質量專項督查,奠定了全年繼續嚴控環境汙染總基調。化工生產可能受到影響,價格可能出現震盪。

3、上遊:美元升,油價漲大宗跌

据媒體報道,特朗普攷慮將承諾大規模投資基建的方案推遲到明年推行,因當前政府在忙於進行醫改、稅改和移民制裁等改革,大宗商品價格承壓。本周CRB工業原材料指數環比-0.2%,2月同比20.2%,較上周下降0.1個百分點,低於1月同比22.5%。南華工業品指數環比-1.6%,2月同比70.8%,較上周上升0.5個百分點,低於1月同比71.1%;南華農產品指數環比-0.2%,2月同比24.3%,較上周下降0.6個百分點,高於1月同比22.7%。

美元指數本周環比上漲0.1%,2月同比3.6%,較上周上升0.2個百分點,高於1月同比2.2%。美國能源信息署(EIA)數据顯示,上周EIA原油庫存增加56.4萬桶,預期增加325萬桶,此前一周為增加952.7萬桶。數据公佈後,油價小幅回升。本周佈倫特原油價格環比上漲1.4%,2月同比67.1%,較上周上升0.2個百分點,低於1月同比73.7%。

有色金屬價格增速放緩。LME銅價格周環比為0.9%,2月同比29.4%,較上周上升0.4個百分點,高於1月同比28.6%。LME鋁價格周環比為0.9%,2月同比20.5%,較上周上升0.7個百分點,低於1月同比21.0%。LME鋅價格周環比為0.5%,2月同比66.8%,與上周持平,低於1月同比79.4%。

國內外貨運價格增速回升。本周波羅的海乾散貨指數(BDI)環比上升15.5%,2月同比141.1%,較上周上升6.5個百分點,高於1月同比134.8%。中國沿海乾散貨運價指數(CCBFI)環比上升6.6%,2月同比15.5%,較上周上升1.5個百分點,高於1月同比14.9%。

4、價格:食品價格繼續回落,燃油價格持續走高

天氣轉暖,蔬菜價格繼續回落。本周農業部28種重點監測蔬菜平均批發價環比下跌0.7%,前海蔬菜批發價格指數環比下跌1.7%,山東地區的蔬菜批發價格指數環比下跌1.3%。農業部28種重點監測蔬菜平均批發價、前海蔬菜批發價格指數和山東地區的蔬菜批發價格指數2月同比分別為-22.3%、-22.1%和-17.3%,分別較上周下降1.2、1.5和1.5個百分點,均低於1月的2.2%、2.3%和6.1%。

需求回落,豬肉價格持續下跌。本周農業部豬肉平均批發價環比下跌1.9%,2月同比下跌5.0%,較上周下降0.6個百分點,低於1月的2.7%。36個城市豬肉平均零售價環比下跌0.1%,2月同比上漲3.6%,較上周下降0.2個百分點,低於1月的6.3%。36個城市牛肉和羊肉平均零售價2月同比分別為-1.2%和-2.8%,均低於1月的-0.5%和-1.5%。36個城市草魚和鰱魚平均零售價2月同比分別為3.5%和2.1%,分別低於和高於1月的3.7%和1.2%。

全國成品油價格指數小幅上行。本周全國成品油價格環比上漲0.93%,2月同比上漲19.5%,較上周下降0.1個百分點,高於1月的16.5%。

5、貨幣:貨幣淨投放,資金面緊平衡

本周央行公開市場操作貨幣投放4700億元,回籠3150億元,淨投放1550億元,自1月下旬以來首次全周淨投放。截至2月24日,1天期銀行間回購加權利率為2.6602%,較上周上升16.31個BP;7天期銀行間回購加權利率為3.5088%,較上周上升38.94個BP。1年期國債收益率為2.7069%,較上周下降9.13個BP;10年期國債收益率為3.2916%,較上周下降3.95個BP。

珠三角票据直貼利率(月息)和長三角票据直貼利率(月息)均較上周上升3.0個BP,票据轉貼利率(月息)亦上升3.0個BP。

本周不同期限的信用利差分化,1年期AAA企業債的信用利差擴大10.02個BP,10年期AAA企業債的信用利差擴大0.21個BP。

人民幣匯率短期穩定。2月第4周美元兌人民幣中間價貶值0.29%,美元兌人民幣即期匯率貶值0.01%,離岸人民幣升值0.01%。

標簽: 三四線房地產市場 房產投資 100 100 收藏 分享 更多 房天下APP優惠多,速度快 買好房,就上房天下fang.com 關注房天下官方微信 新房、二手房、租房,特價房大平台!