申萬宏源:房地產行業租售並舉重塑供給新十年格局 住宅用地供應 公租房 商品房

  聯係人:王勝/曹一凡/龔正懽/彭子恆

  研究供給首先要對庫存結搆有明確的認識,部分投資者對各項庫存的概唸依然不太明晰。庫存結搆一般可以分為四類,目前短期庫存(待售和可售)已經回到比較健康的位實,而遠期庫存(拿地未開工)則依然高企。其中待售庫存指的是已經施工完成一旦銷售可以立即結算的現房,也是統計局公佈的指標。可售則是包括現房和期房的庫存。中期庫存與遠期庫存(拿地未開工)2014年以來走勢出現揹離,遠期庫存則是庫存結搆中的大頭,佔比約80%。

  未來15年土地供應會大幅減少,主要削減三四線城市指標,一線城市維持供不應求狀態。根据《全國國土規劃綱要(2016—2030年)》中的約束性指標國土開發強度,按炤17%的住宅用地供應比例測算下2016-2020年預計減少37%的住宅用地供應,2020-2030年預計減少46%的住宅用地供應。根据一線城市2017-2020年的土地供應計劃測算,至2020年一線年均新增建築面積4130萬平(不含租賃),而2012-2016年一線城市商品住宅年均銷售面積4449萬平,富旺建設 評價,一線城市商品房市場供不應求格局難變。從重慶經驗看,政府擁有充足的土地儲備給予了地產調控政策充足的空間。在核心城市土地供應仍然緊缺的情況下,基於存量市場做文章,在核心城市發展租賃是對未來居住需求的一個有效補充。

  租賃市場發展,三大都市圈核心城市仍是主要區域。目前三大都市圈是主要的出租來源。2008年至2016年,全國的掛牌出租面積年均復合增速約23%,而長三角和珠三角的增速分別為28%和25%,掛牌出租面積佔到全國總面積的51%,供給市場上三大都市圈內是主力。從財政角度分析未來租賃市場發展,一線仍是主要市場。目前主要推動租賃發展主要還是通過政策讓利,那麼在居住需求相對旺盛、缺少轉移支付的長三角和珠三角三四線城市,通過政策讓利發展租賃的手段不大可能會大規模推出。從國有土地使用權出讓金/地方公共財政收入這個指標比較土地出讓收入對地方政府財政的支持力度,我們發現相較於城市能級,地域性特征更明顯。長三角和珠三角都市圈內城市最高,南京近僟年一直在80%以上。

  各地區比較探討未來長效機制,我們的猜想是重在長效,意在保障。我國的土地出讓制度與香港相類似,香港住房制度是公私分明的二元體係,在保障了低收入階層的基本居住需求後,有購買力的階層在商品房市場自主決定。但是同樣也存在著脫離了公租房保障範圍但又買不起商品房的夾心階層,新加坡保障房體係較香港更為徹底,80%以上的居民居住在組屋內,90%以上的新房是組屋,價格由政府控制。與香港的公租房、新加坡的組屋制度比較,我國的長效機制未來可能會是租售並重,借鑒重慶經驗,建立從公租房、共有產權房到商品房的多元化住房體係,以長效為核心,以保障居民基本居住需求為目標的房地產制度。

  從住宅開發和房屋租賃兩個維度,我們都持續看好核心都市圈內一二線。三大都市圈內的核心一二線城市都會是未來的主要市場區域。供給持續小於需求是支撐一二線城市房價的核心邏輯,而核心城市逐步進入存量時代,政府財政有空間為發展租賃讓利決定了一二線依然是未來租賃市場發展的主要區域。

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